当前位置：中国广告人网站>创意策划>房产酒店>详细内容 中国房地产策划机构的发展与成长 作者：二子 时间：2004-3-30 字体：[大] [中] [小]

《中国房地产策划机构的发展与成长》
——郭忠旭
一、 中国房地产策划机构的来源
（1） 政府部门分离出来的调研策划机构
在改革开放以前，社会上不存在专业的调研策划机构。只有隶属于政府的专门从事社会人口、经济收入等方面的调研机构。这是中国最早的调研机构。从事工作仅仅限于为政府提供必要的社会因素状况报告。为国家政策的出台提供相应的数据分析。机构的性质属于单纯的“事业单位”。不从事策划工作。改革开放以后，外资企业进入中国市场。由于国外市场经济发展水平远远高于国内，相应的，每从事一次投资活动，外企都非常重视市场调查工作。于是在国家政策放宽的情况
下，隶属于政府的调研机构开始接受国外投资商的委托进行市场调研工作。从此，此种调研机构开始进入市场环节。随着市场经济改革的进一步深化，政府的调研机构部分分离出来，不但接受国外投资者的委托，同时接受国内企业的委托从事调研工作。并开始着手策划工作的开展。随着我国地方房地产市场的日趋成熟，此种调研策划机构在积累了其它行业的大量经验后，开始从事房地产的营销和策划。
（2）广告公司分离出来的房地产营销策划机构
广告公司的出现和发展已经是处于中国商品经济一个相对比较成熟的时期。随着商品房市场发展，房地产开发商对房地产的营销策划专业化要求较高，同时能提供相对较大的利润空间。于是一些广告公司或放弃或保留原来的业务，转而从事更为专业的房地产营销策划。
（3）外资房地产营销策划机构
国外的商品房市场成熟期远早于中国。当中国的房地产市场日趋成熟时，境外机构凭借其在成熟先进的地产策划理念。在中国经济发达地区，开始接受中国房地产项目的委托，从事房地产的营销策划构。
（4）房地产开发商内部分离出来的地产策划机构
随着商品房经济的发展，许多房地产开发商都配备有自己的策划部。在某种程度上，策划部隶属于开发商，但有时也接受其它非本公司的项目委托。在经营形式上带有一定的灵活性。久之，成为脱离开发商成为独立的经济单位。
二、房地产营销策划的发展阶段
（1）公房时期
公房时期，房地产的分配由政府或单位统一执行。市场上不存在商品房的概念。因此，也不存在商品房的营销。当然社会上也就不存在房地产营销策划机构。
（2）商品房的初期阶段
商品房市场在全国以得到基本的建立，并有了一定的发展。部分下海经商的人已经富裕起来。但目前的居住条件并不能使他们满足，于是商品房市场开始形成。但政府对土地的使用政策并没有完全放开。地产开发商在得到一块土地的使用权后，首先是建房子，然后在考虑“卖”的问题。初期阶段的地产开发商不多，竞争不激烈，一般的情况是盖了房子不愁卖不出去。此时的房地产策划机构虽有一定的萌芽，但还没有得到发展的土壤。
（3）商品房经济的发展时期
在这一时期内，各地的政府对土地的政策已经放宽，土地进入市场环节。一些有实力的大企业纷纷把矛头对准房地产生意。业内竞争迅速加剧。商品房的供需接近平衡。在新的经济环境下。一些不重视营销策划的开发商开始对卖不出去的烂尾房感到头痛。经验告诉他们。商品房的营销模式应该改变了。于是在这一段时期内，形形色色的房地产营销策划机构开始涌现出来。为地产开发商们提供服务。但存在各家机构策划水平不等的现象。有实力的营销策划机构在地产具体的营销策划案出炉之前，非常重视前期的市场调查工作，通过对大量调查数据的分析，能够真正作到有的放矢。而有些策划机构没有能力组织大规模长期的市场调查，仅仅凭借对市场的感觉，以卖“点子”为主要手段进行工作。应该说在一段时期内，后者会有一定的生存空间。但随着房地产市场竞争的加剧，市场的复杂程度愈来愈大。“点子公司”必然会在同行也中被淘汰。
（4）商品房经济成熟期
成熟期的商品房市场对开发商来说是一个底利润的时代。在这一段时期内，营销策划机构所做的工作并不是仅仅替开发商卖掉房子，更重要的是替开发商树立品牌。因为在产品进入底利润时代后，要想使商品房产生更大的价值，只有不断的加强产品背后的东西，这就是品牌。一个对社会对客户负责任的营销策划机构应该以不断的强化客户的品牌形象为内在的工作准绳。同时，策划机构还要注重对自身品牌的建设。也只有这样，才能和开发商达到双赢的局面。并获得可持续发展的空间。
总结：以上房地产营销策划机构的发展过程是以一个相对标准的模式进行划分的。实际上每个地区都有不同的发展特色，这是由各地的经济 发展水平决定的。即使是同一个地区，也会存在不同的发展模式和发展水平。因此，对于房地产营销策划机构的评说不能一概而论。